Der Begriff "Baurecht" bezeichnet ein Rechtsgebiet, das sich mit dem privaten Baurecht von Zivilpersonen oder -einrichtungen und dem öffentlichen Baurecht von staatlichen Einrichtungen beschäftigt. Da sich unsere Seite an private Bauherren wendet, wird es an dieser Stelle nur um das private und in Deutschland geltende Baurecht gehen. Bei den meisten Fragestellungen des Baurechts geht es um das Vertragsverhältnis zwischen dem Auftraggeber des Hausbaus und dem Personenkreis, der mit der Planung und Baudurchführung beauftragt ist; dazu gehören z. B. Architekten, Handwerker oder Bauunternehmer.
- Der Architektenvertrag
Beauftragen Sie einen Architekten, wird ein Architektenvertrag abgeschlossen. - Der Bauvertrag
Wird ein Bauunternehmen mit dem Hausbau beauftragt, handelt es sich um einen Bauvertrag.
Über die Vertragsformen beim Hausbau informieren wir Sie hier: www.zbo.de/baurecht/vertragsformen-am-bau.html
Hinweis:
Viele Bauunternehmen schließen noch immer Bauverträge nach den Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B) oder auch Verträge, die nicht dem derzeitigen Baurecht entsprechen, ab. Für den Neubau sollten Bauherrn auf einen Verbraucherbauvertrag nach aktuellem Baurecht bestehen. Wir empfehlen unseren Bauinteressenten, den Bauvertrag bei der Verbraucherzentrale Sachsen Anhalt prüfen zu lassen, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Architektenhonorar
Das Honorar von Architekten und Ingenieuren lässt sich auch für einen Laien gut einschätzen, da es rechtlich verbindlich in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt ist. Die HOAI legt nicht nur die Entgelte für einen am Hausbau beteiligten Architekten oder Ingenieur, sondern beispielsweise auch für einen Innenarchitekten oder für den Landschaftsarchitekten, der sich um die Gestaltung der Freiflächen kümmert, fest. Kein Bauherr muss deshalb befürchten, dass ihm die Architekten- oder Ingenieurskosten über den Kopf wachsen, zumal auch sämtliche abweichenden Vereinbarungen zwischen den Vertragspartnern schriftlich fixiert sein müssen.
Weitere Informationen finden Sie unter www.hausbauberater.de.
Wichtig:
Der Architekt hat an allen von ihm erstellten Planungsunterlagen das Urheberrecht. Das gilt auch dann, wenn der geplante Hausbau gar nicht durchgeführt wurde.
Lesen Sie dazu die bereitgestellten Informationen auf www.hausbauberater.de/architekten-urheberrecht.
Verjährung von Gewährleistungsansprüchen
Die Verjährung tritt bei einer Bauleistung in der Regel fünf Jahre nach der Bauabnahme (§ 640 BGB) ein, bei beweglichen und unbeweglichen Sachen bereits nach zwei (§ 634a BGB) und bei geistigen Leistungen (z. B. Pläne, Gutachten) nach drei Jahren (§ 195 BGB). Bei der Bauabnahme wird üblicherweise zwischen der förmlichen und der stillschweigenden Abnahme unterschieden. Um den Beginn der Verjährungsfrist zweifelsfrei zu bestimmen und das Recht des Bauherrn, ein mängelfreies Bauwerk zu übernehmen, vollständig wahrzunehmen, ist eine förmliche Bauabnahme grundsätzlich vorzuziehen.
Zu diesem Thema finden Sie ausführliche Informationen auf www.hausbauberater.de/gewaehrleistung-verjaehrung.
Hinweise zum Baurecht
Baugrundrisiko
Vor Beginn des Hausbaus muss der Baugrund eingehend untersucht werden. Hier könnten Risiken verborgen liegen, die den Hausbau erschweren oder sogar verhindern können und den Bauherrn in jedem Fall viel Geld kosten würden. Siehe auch www.hausbauberater.de/baugrundrisiko. Aus diesem Grund ist die Baugrunduntersuchung beim Hausbau mit uns grundsätzlich im Leistungsumfang enthalten.
Mängelrüge
Während der Bauphase kommt es häufig zu mangelhaften Leistungen, deren Urheber (Architekt, Handwerksfirma, Bauträger) für einen Laien nicht zu erkennen sind. Hier muss der Bauherr zunächst eine Mängelrüge äußern, in der er den Mangel benennt. Es kommt jedoch nicht darauf an, dass auch die Mangelursache oder der Verursacher korrekt benannt werden. Hier finden Sie diesbezüglich weitere Hinweise: www.hausbauberater.de/baumangel-maengelruege.
Beweissicherung
Die Situation kann noch dadurch verkompliziert werden, wenn es gilt, das Verhältnis zwischen einem Bauunternehmen und einem Subunternehmer zu klären. Da der Hausbau trotzdem weitergehen soll und eine Klage langwierig ist, bietet sich das selbständige Beweisverfahren (§§ 485 bis 494a ZPO) an. Es ermöglicht die Beweissicherung und -erhebung und kann einen Prozess beschleunigen oder eine außergerichtliche Einigung herbeiführen. Auch zu diesem Thema finden Sie auf www.hausbauberater.de/beweisverfahren weiterführende Informationen.
Darlegungs- und Beweislast
Kommt es zu einem Prozess, liegt die Darlegungs- und Beweislast bei jeder der vor Gericht vertretenen Parteien: Der Kläger muss die Tatsachen darstellen, die zu seiner Schädigung geführt haben, der Beklagte alle ihn entlastenden Tatsachen. Für den klagenden Bauherrn führt hier kein Weg daran vorbei, einen Bausachverständigen mit einem Gutachten zu beauftragen, aus dem sich alle Fakten rund um den Mangel ablesen lassen. Hier finden Sie weitere Hinweise: www.hausbauberater.de/darlegungslast-beweislast.
Energieeinsparverordnung
Ein neues Haus muss den Vorgaben des GEG (Gebäudeenergiegesetz) entsprechen. Es schreibt vor, wie viel Energie für die Beheizung und die Erzeugung von Warmwasser in einem Gebäude verbraucht werden darf. Unter https://www.hausbauberater.de/gebaeudeenergiegesetz-geg finden Sie Informationen über den Sinn und Zweck dieses komplizierten Rechtswerks.
Festpreis und Bauzeitgarantie
Sowohl eine Erhöhung der Baukosten als auch eine Verzögerung der Fertigstellung des neuen Eigenheims können für einen Bauherrn zu einem großen finanziellen Problem werden. Um dem vorzubeugen, sollte eine Bauzeit- und Festpreisgarantie unbedingt in den Bauvertrag aufgenommen werden. Zu diesem Thema finden Sie unter www.hausbauberater.de/festpreis-bauzeit-garantie weitere Informationen.
Absicherung des Insolvenzrisikos
Auch die Möglichkeit einer Insolvenz des Bauunternehmers muss vorab in die Planungen einbezogen werden. Bauherren können das Risiko minimieren, indem sie vor Vertragsschluss eine Bonitätsauskunft einholen und während der Bauphase nur erbrachte Leistungen oder Bauabschnitte bezahlen. Auch eine Fertigstellungsbürgschaft durch eine Bank reduziert das Ausfallrisiko für den Bauherrn erheblich. Zu diesem Thema finden Sie weitere Hinweise auf hausbauberater.de/insolvenzrisiko.
Vertragsaufhebung (Kündigungsrecht des Bauherren)
Ist der Bauherr mit dem Bauunternehmer unzufrieden, hat er nach § 649 BGB jederzeit das Recht zur Vertragskündigung. Dabei hängt es u. a. vom Kündigungsgrund ab, welchen Teil des vereinbarten Betrags der Bauherr dem Unternehmer noch zu zahlen hat. Über das Kündigungsrecht des Bauherrn finden Sie auf www.hausbauberater.de/kuendigung-bauvertrag weiterführende Informationen.
Steuern und Gebühren beim Hausbau
Nicht nur der Bau eines Hauses verursacht Kosten. Auch die Zahlung von Steuern schlägt erheblich zu Buche: Wird ein Grundstück gekauft, wird einmalig Grunderwerbsteuer fällig. Bei Komplettverträgen, die den Grundstückskauf und den Hausbau durch denselben Bauträger beinhalten, wird in die Berechnung der Grunderwerbsteuer auch das Haus einbezogen. Immer jährlich wird die Grundsteuer festgesetzt, die ein Mal pro Quartal eingezogen wird und sich sowohl auf das Grundstück als auch auf die darauf errichteten Gebäude bezieht. Unter dem Menüpunkt "Hausbau und Finanzamt" können Sie sich über die steuerlichen Belange beim Grundstückserwerb und Hausbau informieren.
Vorschriften zur Berechnung von Wohnflächen
In manchen Fällen ist die tatsächliche Größe der Wohnfläche strittig. Hier gilt seit dem 1.1.2004 die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die die vorangegangenen in der II. Berechnungsverordnung enthaltenen Wohnraumberechnungsvorgaben abgelöst hat und auch hinsichtlich der Wertigkeit der einzelnen Raumarten klare Vorgaben macht. Auf www.hausbauberater.de/wohnflaechen finden Sie die notwenigen Hinweise zur Berechnung der Wohn- und Nutzflächen.
Das Nachbarrecht
Das "Miteinander" ist Teil des Nachbarrechts und ergibt sich grundsätzlich aus §§ 903 ff., § 936 sowie § 1004 BGB, das BGB verweist jedoch in der Regel auf weitere Rechtsnormen. Hier wird deutlich, dass die für einen privaten Bauherrn wesentlichen Regelungen Teil der jeweiligen Landesgesetze und -verordnungen sind. Für Bauherren ist z. B. § 912 BGB interessant. Er beschäftigt sich mit dem Fall, dass ein Gebäude(-Teil) über eine Grundstücksgrenze hinweg über- oder unterirdisch auf das Nachbargrundstück ragt. Weitere Bereiche des Nachbarrechts sind z. B. Wegerechte, Grundstücksgrenzen oder Bepflanzungen. Lesen Sie diesbezüglich die Hinweise auf www.hausbauberater.de/nachbarrecht.